“Nee, eng Liewensrente verkafen ass keng Wette op den Doud!”

Dem Statec no wäerten d’Immobiliepräisser dëst Joer erofgoen

Gitt dës moralesch Iwwerleeungen, géift Dir Immobilien als Liewensrente kafen Iech e Monster? D’Françoise Kamgaing laacht: “Dat Bild hunn d’Leit dovunner, awer dat ass guer net!” Am Joer 2018 huet dësen ausgebilte Comptabel Lah-Hom Immobilier gestart. Dës Agence, mat Sëtz zu Téiteng, behaapt hiren Ënnerscheed an ass fir dësen “Nisch” Maart gewidmet, vun deem se vum Potenzial iwwerzeegt ass.

Nëmmen 0,2% vun Transaktiounen

“D’Formel fir Rente Liewen kéint eng relevant Léisung fir de Grand-Duché sinn.” Dës Perspektiv erschéngt an der Aféierung vun engem Bericht, deen am Juni 2019 vun der Idea Foundation publizéiert gouf an mam Titel “Alt liewen, Liewen liewen!”. Véier Joer schénge vläicht wéi eng laang Zäit, mee no der Evolutioun vum Secteur am Grand-Duché schéngt et wéi wann et gëschter wier. Wann no der Europäescher Zentralbank d’Zuel vun de Joresverkaafsakten zu Lëtzebuerg vun 2.180 (1970) op 10.700 (2017) geklommen ass, duerstellt d’Liewensannuitéit nëmmen e ganz klengen Undeel (0,2%).

Wéi eng Plaz wäert et an Zukunft besetzen? An dëser prospektiv Aarbecht setzt d’Idea Foundation zwou Simulatioune fest: eng baséiert op Wuesstem am Grand-Duché, déi aner op deem, deen a Frankräich an an der Belsch observéiert gouf, wou den Trend méi héich ass (0,7%). Am Joer 2040 wier d’Zuel vun de Liewensannuitéiten tëscht 51 (niddereg Versioun) an 176 (héich Versioun). Fir e Land dat dat Joer just iwwer 900.000 Awunner sollt hunn, bleift dat proportional relativ niddereg. D’Françoise Kamgaing brécht awer net: “Liferente ass d’Zukunft!”

Dës Intuition (oder Iwwerzeegung) gëtt vum genannte Bericht gedeelt, mat demographeschen a wirtschaftlechen Argumenter fir Ënnerstëtzung. Wann d’Prognosen richteg sinn, am Sonnenopgang vun den 1940er Joren, wäerten déi iwwer 65 Joer 25,2% vun der Bevëlkerung ausmaachen. An esouguer 32,5% 2060. Laut engem Liser-Rapport haten 2019 vun de 169.400 Stéit, déi hir Wunnsëtz zu Lëtzebuerg hunn, 83.000 vun hinnen kee Prêt méi. Dat ass bal d’Halschent. Wann 93,5% vun hinnen iwwer 50 Joer waren, war den Duerchschnëttsalter 66,2 Joer.

Alter, wann Dir eng Liewensannuitéitstransaktioun verhandelt, ass wichteg. Vertraue vum François Kamgaing: „Eng Dame ass bei mech komm, si wollt eng Liewensrente verkafen. Ech hunn hir gesot datt et net méiglech wier, si war 50 Joer al … ”

Femoral Hals, Yoga a Geméisjus

Loosst eis drun erënneren datt d’Immobilie Liewensrente op engem Prinzip baséiert, bal sou al wéi d’Welt (kuckt Këscht) a relativ einfach: eng Persoun keeft eng Immobilie vun engem Verkeefer an zwou Etappen: 1. Bezuelung vun engem “Bouquet”, deem säi Betrag allgemeng oszilléiert tëscht 0% an 50% vum Wäert vun der Immobilie. 2. Mount annuity tëscht den zwou Parteien diskutéiert.

Vläicht souguer méi wéi fir eng klassesch Immobilietransaktioun, Verhandlunge bilden e preponderende Bestanddeel vum Liewensrentekaaf. A verschidde Critèrë musse berücksichtegt ginn. Offiziell kënnt d’Fro vum Gesondheetszoustand vum Verkeefer net an d’Spill. Ausserdeem, wann et bewisen ass datt de Keefer et virum Verkaf bewosst war, kann et duerch Geriichtsentscheedung annuléiert ginn.

D’Erhéijung vun der Liewenserwaardung ass och net mat der Matière verbonnen. A Frankräich schätzt de Conseil économique, sociale et écologique, datt et “bal onméiglech ass fir e Mann ënner 65-70 Joer an eng Fra ënner 70-75 Joer e Keefer ze treffen”. Wat d’Verkeefer ugeet, mengt d’CESE, datt dat “Fransousen aus dem Ausland, oder souguer Auslänner (…) mat enger laangfristeg Perspektiv kafen.” An der Liewensrente sinn d’Verkeefer haaptsächlech eenzel Leit. Si benotzen et deelweis fir méiglech Problemer, déi mat der Ierfschaft verbonne sinn, ze iwwerwannen.

E klenge “Bouquet” fir 180.000 Euro?

Tatsächlech ass d’Liewensrente wierklech interessant? Eng Saach ass sécher, sou attraktiv wéi et ass, riicht et net op all Budgeten. Loosst eis d’Beispill huelen vun engem 72 Joer ale Mann, deen decidéiert säi 75m2 Appartement, dat op 600.000 Euro geschat gëtt, als “gratis” Liewensrente ze verkafen, déi de Keefer et erlaabt, do ze wunnen, d’Propriétéit ze lounen oder souguer ze verlounen. Fir Verhandlungszwecker muss den Trennungskoeffizient festgeluecht ginn (Den Ënnerscheed tëscht der Liewenserwaardung vun engem Mann – 80,3 Joer laut STATEC – an dem Alter vum Besëtzer). An dësem Fall ass et 8.3.

Déi, déi hiert Appartement oder Haus als Liewensrente un hire Kanner kënne verkafen…

Wann de Proprietaire also e “Bouquet” vun 180.000 Euro bei der Ënnerschrëft wëllt, oder 30% vum Wäert vun der Immobilie, géif d’Berechnung vun der Rente gemaach ginn, andeems de Divisiounskoeffizient (420.000/8,3) op de Rescht Betrag applizéiert gëtt. Oder eng Jorespensioun vun 50.602,40 Euro. Oder eng monatlecht Bezuelung vun … 4.216,86 Euro.

Wann de Verkeefer sech an der selwechter Situatioun fir eng “besat” Liewensrente entscheet, wou hien d’Propriétéit weider genéisst, kann de Keefer e Gewënnverloscht ufroen. An dësem Fall, jee no dem Loyer entsprécht enger ähnlecher Immobilie um Maart, gëtt eng Remise gemaach. Am Fall vun engem Loyer vun 1.924 Euro, a berécksiichtegt dem Trennungskoeffizient an zwielef Joer Remboursement (8,3*12*1924), wier d’Reduktioun … 191.639,40 Euro. Vun der éischter Devis vun der Immobilie ewechgehäit, wier hire Wäert dann … 408.360,60 Euro.

Déi richteg Distanz tëscht Keefer a Verkeefer? Eng Generatioun …

Wann d’Liewensrenteverkaaf eng hell Zukunft kënnen hunn, riicht dat dann un Éischtkeefer oder un déi, déi schonn eng gewësse finanziell Kapazitéit hunn? Eng Saach schéngt sécher ze sinn, et wäert d’Immobiliespekulatiounen am Grand-Duché net en Enn setzen. Mee et kann en Tipp fir verschidde Famillen sinn, dat eent oder dat anert Kand zu méi niddrege Käschten opzehuelen. Confirmatioun vum Françoise Kamgaing: “Déi, déi hiert Appartement oder hiert Haus als Rentengeld un hire Kanner kënne verkafen…”

D’Liewensrente kann also interessant sinn, virausgesat, laut der Idea Foundation, datt Dir dat éischt Gebot respektéiert: vun engem Verkeefer manner wéi 20 Joer méi al wéi Dir, kaaft Dir net. Dat ass fir den Eenzelnen. Mä dem Rapport no kéint d’Liewensrente eng Chance fir… Lëtzebuerg duerstellen. “Iwwer en ëffentlechen Investitiounsfong, dee ganz op dëser Aart vun Transaktiounen spezialiséiert ass, kënne mir am Rapport liesen, de Staat kéint Immobilien op Liewensrente kréien. Mat enger multiple Acquisitioun vun Verméigen, géif de Risiko vun der Liewensdauer drastesch reduzéiert ginn duerch de Prinzip vum Pooling.

Eng Rentabilitéit vunn “6-6,5%”

An esou engem Fall géif et dem Staat erméiglechen, „eng ëffentlech Immobilie- a Grondreserve“ ze bilden. Si kéint dann, jee no senger Politik an/oder seng Besoinen, décidéieren, se op déi sozial Mietstock auszebauen oder se weider ze verkafen. Et kéint potenziell ëffentlech-privat Partnerschafte betruechten. Dëst ass wat a Frankräich gemaach gouf mat der Kreatioun am Joer 2014 vu Certivia, deem säi Slogan ass “Institutionelle servéieren dat bessert Liewen vu franséische Rentner”.

Dës Firma entstinn aus der Associatioun vun der Caisse des Dépôts et Consignations, dem Conseil supérieur des Notaires an aner Investisseuren. “Mat Verkeefer am Alter vu 70 Joer an enger erwaarter Rentabilitéit vu 6 bis 6,5%”, kann den Deal rentabel sinn fir d’Actionnairen, déi am Fall vun engem Wiederverkaf selbstverständlech de Gewënn deelen.

Nach dem gesot Rapport no, “nieft der Demokratiséierung vum Zougang zu Immobilien, géif d’Liewensannuitéit et méiglech maachen, d’Belaaschtungen, déi mam Alter fir d’Besëtzer verbonne sinn, ze reduzéieren, de Fortschrëtt vu laangfristeg Kreditt ausserhalb vun der Stot Säit ze reduzéieren, ‘optimiséieren Logementsbesetzung an eng méiglech Pensiounsreform ofzeschléissen“. Laut der wirtschaftlecher Dageszeitung La Tribune, hätt d’Gesondheetskris de Verkaf vu Liewensannuitéiten gestäerkt. An dat hätt 2021 1% vum Ëmsaz erreecht.

D’Immobiliepräisser klammen an der Belsch, ass Lëtzebuerg responsabel?

Also, géif den Doud vun e puer Gléck fir anerer bréngen? Am Rapport vun der Idea Foundation steet dës Formel vum Pierre-René Lemas, fréieren Direkter General (2014-2017) vun der Caisse des Dépôts et Consignations: “Life annuity is a tool for adapt to the ageing of society.” Dat ass flott gesot…