L’achat d’un viager occupé avec ou sans rente
GUIDE DE L’INVESTISSEUR EN VIAGER OCCUPÉ
« Acheter un logement en viager occupé répond au problème du financement des retraites tant pour le vendeur que pour l’acheteur »
LE VIAGER OCCUPÉ
Un placement financier sur un support immobilier
Il peut être comparé à de l’épargne constituée au fil du temps… comme sur un livret :
A l’ouverture de celui-ci, vous versez une première somme de départ (le bouquet)
Ensuite vous vous engagez à verser régulièrement tous les mois, une certaine somme (la rente)
Au décès du vendeur, au lieu de récupérer le capital du livret, vous récupérez de plein droit, le bien immobilier, la plus-value immobilière réalisée se substituant aux intérêts du livret lors de la revente du bien.
POURQUOI ACHETER UN VIAGER OCCUPÉ ?
1. Pas de gestion locative : L’occupant, votre vendeur, continue à entretenir le bien comme auparavant, sans changer son mode de vie. Pas de charges de gestion, pas de soucis locatifs (recherche et sélection des locataires, rédaction du bail, paiement des loyers, relance, réfection suite à des dégâts locatifs, expulsion longue et onéreuse etc…)
2. Pas de loyers et de revenus fonciers perçus, donc pas d’impôts qui grèvent votre revenu net final
3. C’est un paradis fiscal : C’est un placement financier qui ne « bénéficie » d’aucun avantage fiscal donc non soumis à des lois fiscales éventuellement rétroactives comme les niches fiscales qui vont être « rabotées » dans les prochaines semaines
4. Constitution d’un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite et, pourquoi pas, en revendant ledit patrimoine constitué, l’âge de la retraite venu
5. Placement à long terme pour transmettre par donation ou pas, un patrimoine immobilier à ses enfants, héritiers ou proches
6. Valorisation exceptionnelle du patrimoine immobilier acheté par rapport à l’investissement effectué grâce à une faible épargne mensuelle et aux plus-values liées au placement refuge « pierre »
7. Constitution d’un patrimoine immobilier sans recours à un prêt bancaire
8. En général, il est demandé un faible apport (20 à 30 % de la valeur du bien)
9. Les frais d’acquisition sont particulièrement réduits par rapport à un achat immobilier classique (40 à 60 %)
10. Vous pouvez revendre un viager à tout moment et encaisser un capital constitué par votre apport à l’achat, votre épargne mensuelle et, éventuellement une plus value peu imposable ou non
imposable en cas de revente après 15 ans de détention
11. Comme tout achat immobilier, votre acquisition est sécurisée par la signature d’un acte notarié sous le contrôle de votre notaire, si souhaité par vous
En conclusion : Le viager occupé est un « produit financier sur un support immobilier » ou un « levier puissant et discret pour se constituer un patrimoine immobilier »
LE VIAGER OCCUPÉ SANS RENTE
Définition
Un viager occupé sans rente est une vente immédiate d’un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation ou par usufruit restreint
Pour qui ? Pourquoi ?
Les vendeurs qui souhaitent ou qui doivent obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien et/ou pour qui la rente n’est pas une priorité
Les conditions : le vendeur ne peut pas louer le bien vendu à l’exception de certains cas (location saisonnière ou en location meublée si le bien se situe dans une zone touristique)
Comment est calculé le prix d’un viager occupé sans rente ?
Le prix de vente est égal à la valeur économique du bien occupé (prix minoré de + ou – 50 % de la valeur vénale du bien en fonction de l’âge des vendeurs)
Pourquoi est-ce intéressant pour l’acquéreur ?
- Il peut hypothéquer le bien pour emprunter,
- Il n’a pas de rente viagère à payer
- L’acquéreur n’est face qu’à un seul aléa : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur
- Pas d’augmentation de la rente viagère en cas de libération anticipée en absence de rente à l’origine
Pourquoi est-ce intéressant d’acheter un viager occupé sans rente ?
Avantage 1 : Achat (coût ou prix de revient) à + ou – 50 % de la valeur initiale
Avantage 2 : l’acheteur peut revendre le bien avec une plus value (+ ou – 80 % du prix de revient) Avantage 3 : la plus value est totalement exonérée d’impôt en cas de détention de bien de plus de 15 ans (article 150 U et suivants du Code Général des Impôts)
Avantage 4 : les vendeurs se sentent toujours propriétaires et entretiennent parfaitement leur bien, à l’opposé des locataires qui peuvent être négligeant
Avantage 5 : Par rapport au viager libre acheté pour être loué ou à l’achat d’un bien locatif au comptant, l’acheteur n’a pas de problème de non paiement de loyer ni de gestion locative
Avantage 6 : L’acheteur peut financer son achat avec un prêt hypothécaire à l’opposé du bouquet d’un viager avec rente viagère qui doit être financé avec ses fonds propres sauf rares exceptions
Avantage 7 : Le viager occupé est un « PARADIS FISCAL » car, à l’opposé des niches fiscales comme la Loi SCELLIER par exemple, le viager ne « bénéficie » d’aucun avantage fiscal pour l’investisseur. Celui-ci est donc protégé du rabotage actuel ou futur des avantages fiscaux des niches fiscales.
En un mot, la rentabilité nette de l’investissement en viager occupé avec ou sans rente, n’est liée à aucune loi fiscale et n’est donc pas la merci de la politique fiscale d’un gouvernement actuel ou futur.
N’hésitez pas à nous consulter.